A HORA É AGORA
A CONVENÇÃO CONDOMINIAL ATUAL E O NOVO CÓDIGO CIVIL
 

Na contra mão da ideologia do caos, temos que o Novo Código Civil, que entra em vigor em janeiro de 2003, não irá prejudicar o Condomínio, não está ultrapassado, e principalmente, não revoga a legislação vigente.

Muito se critica o Novo Código Civil por ter deixado de trazer soluções para o dia a dia do condomínio, porém pouco se diz da realidade de seu contexto, não se explica que sua formatação se deu em meados de 1972, onde muitos órgãos que o criticam hoje já existiam e nada fizeram, não se diz sobre sua importância, e pouco se comentam sobre sua exposição de motivos, ou seja, como foi elaborado, e qual sua idéia original.

O Código Civil que entrará em vigor, são as regras do Direito Privado, ou seja, que regulamentará a sociedade brasileira, estabelecendo seus direitos e deveres.

Salientou a Comissão que o elaborou, que sua realização obedeceu várias diretrizes, entre elas que o Código Civil, foi tratado e compreendido como “Lei básica, mas não global, do Direito Privado” ¹, conservando-se em seu âmbito a idéia de “não dar guarida no Código senão aos institutos e soluções normativas já dotadas de certa sedimentação e estabilidade, deixando para a legislação aditiva a disciplina de questões ainda objeto de fortes dúvidas e contrastes, em virtude de mutações sociais em curso, ou na dependência de mais claras colocações doutrinárias, ou ainda quando fossem previsíveis alterações sucessivas para adaptações da Lei à experiência social e econômica” ¹, bem como “incluir na sistemática do Código, com as revisões indispensáveis, a matéria contida em Leis especiais promulgadas após 1916” ¹.

Deste modo, verificamos que além de não ser o objetivo do Novo Código Civil regulamentar as relações condominiais diárias, por serem distintas de condomínio para condomínio, uma vez que existem condomínios com 10 unidades e outros 300 ou mais unidades, cada um com uma particularidade própria, áreas e utilizações de áreas próprias, sendo necessário assim uma possibilidade de uma auto regulamentação, conforme foi mantido no Novo Código, por meio das Convenções Condominiais e Regulamentos Internos.

O Condomínio assim, cada vez mais se particulariza, não podendo ser confundido com uma empresa ou associação, passa a ser visto como união de pessoas, com complexidade tamanha que em uma visão micro pode ser chamado de sociedade, a par da que vivemos, comparativamente em uma visão macro.

Não era e nunca foi a idéia do Código Civil trazer soluções para os problemas diários existentes, era sim, de uma idéia básica, estabelecendo os novos alicerces de um telhado já existente, a Lei nº 4591/64, onde as paredes serão construídas pelos próprios membros da sociedade.

As expectativas frustradas dos estudiosos da área, apenas comprova que o Novo Código Civil altera realmente a mentalidade individualista, colocando e incentivando a participação de todos de forma democrática, conforme os dizeres da já mencionada Comissão, “superado de vez o individualismo, que condicionara as fontes inspiradoras do Código vigente, reconhecendo-se cada vez mais que o Direito é social em sua origem e em seu destino, impondo a correlação concreta e dinâmica dos valores coletivos com os individuais, para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação, não pode ser julgada temerária, mas antes urgentes e indispensável, a renovação dos códigos atuais, como uma das mais nobres e corajosas metas de governo.”² .

Vemos então, que no caminho traçado pelo legislador, o Novo Código Civil apenas nos refaz pensar em nossa sociedade como coletividade, que por vezes falta quando falamos em Condomínio.

Com pequenas exceções, cujas formas se fizeram basais e genéricas demais, o Código Civil não conturba ou prejudica o condomínio, mas facilita que todos os que possuem Convenções Condominiais e Regulamentos Internos,  antigos, desatualizados, omissos, ou ainda que não refletem o dia a dia do Condomínio, possam alterá-los e adequá-los a realidade social do próprio condomínio e da sociedade em que vivemos. A hora é agora.

A par deste fato, muito se terroriza quanto alguns temas que o Novo Código Civil disciplina, a exemplo de alguns mais polêmicos: destituição do síndico, omissão quanto a mandatos e necessidade de reconhecimento de firma dos mesmos, obras condominiais, multas por infrações, a famigerada redução da multa de mora e a locação de garagens a estranhos ao condomínio, no entanto, tomando-se como princípio os conceitos apresentados acima, não haverá “Bin Laden” que fará um síndico perder o sono, senão vejamos rapidamente alguns ítens:

Ä       Quanto a destituição do síndico:

Ao contrário da legislação vigente que apresentava um adjetivo entre vírgulas (o vernáculo “presentes”), dando uma orientação explicativa sobre a presença em  Assembléia, chamadas para tal ato³, hoje temos um ditame genérico, que poderá colocar em dúvida muitos e auxiliar os mais perspicazes, pois ao referir-se “a membros da Assembléia”, dúvida pode haver, se tal disposição se refere aos presentes na reunião ou aos que a compõe, ou seja, todos os condôminos⁴, solução que poderá ser evitada com uma boa redação na Convenção Condominial, ou por via do Poder Judiciário futuramente, para os que não renovarem as normas internas do Condomínio, sendo certo que as razões para a destituições também podem ser minuciosamente descritas na Convenção.

Ä       Quanto a omissão das procurações e exigência do reconhecimento de firma:

Justamente pelas diretrizes do Novo Código Civil, não foi tratado este assunto no capítulo de Condomínios, uma vez que pode haver condomínios formados só por investidor imobiliário, deixando para as convenções disciplinares as restrições e as exigências. Quanto ao reconhecimento de firma⁵, o mesmo somente será exigido, se for requisitado pelo terceiro para quem será apresentado a Procuração. Como a procuração será dirigida à uma Assembléia Condominial, nada mais óbvio que seja também a Convenção que determine sua exigência.

Ä       Quanto as obras⁶ e multas por infrações⁷:

Estas também podem e devem ser tratadas na Convenção e Regulamento Interno, que pela nova determinação legal, deverá estar presente dentro daquela⁸.

Ä       Quanto a redução da multa de mora⁹:

Muito se terroriza na questão do suposto aumento de inadimplentes, porém a exemplo dos Cartões de Créditos, que há tempos alteraram sua multa para 2%, não vemos nenhuma “quebra” em empresas de cartões. Mas não é só, ainda que dado um exemplo comercial, um Condomínio não é uma empresa, possui só financeiro, esquecem algumas administradoras de diluir em suas previsões anuais ou periódicas a inadimplência, que na sua média não muda, sendo no entanto tal índice particular de cada Condomínio. A Multa de Mora não inibe e nunca inibiu inadimplentes, pois se o mesmo fosse verdade, o INSS, que possui uma das maiores multas de mora, não teria inadimplentes. Oportuno salientar que a atualização monetária¹⁰ deverá ser computada, por força de outro artigo no Novo Código Civil, disposto em capítulo próprio.

Ä       Quanto a locação de garagens a estranhos ao Condomínio¹¹:

Não podemos perder de vista o Direito Constitucional de Propriedade, ainda que este seja em conjunto. O Novo Código Civil, ao contrário do que dizem alguns especialistas, busca que a sociedade condominial tenha uma maior integração, haja cadastros permanentes, tanto que somente será aberta a possibilidade a estranhos, quando não houver interessados internos, mas nada impede que de modo global, ou seja, para todos os usuários de garagem, haja regras severas, podendo o locador ser responsável por qualquer infração. Dizer que tal ato prejudica a segurança, é dizer que seu condomínio não tem e não se preocupa com a segurança, que na eventualidade de alguém emprestar a unidade condominial para terceiros, este terceiro não pode causar problemas, ou ainda, que supostas visitas que utilizam vagas próprias à elas dentro do condomínio, sejam melhores que um “estranho locatário”, que na maioria das vezes pode ser o vizinho do condomínio. Generalizar e acusar, sob o manto e desculpa da segurança, é uma neurose social urbana, que pode muitas vezes ser considerado calúnia e difamação.

Muito ainda terá que ser esclarecido aos Condôminos e Síndicos de Condomínios. A participação de todos os ocupantes das unidades e proprietários será necessário para que haja uma real alteração nas mentalidades arcaicas existentes sobre o Condomínio, a participação vem em função da realidade, de que cada unidade autônoma é um patrimônio que deve ser valorizado para o proprietário, desde que este trabalhe para isto.

Não menos importante, é lembrar que a legislação atual que rege os condomínios e incorporações ficará vigente, porém com algumas alterações trazidas pelo Novo Código Civil, ocorrendo assim o que chamamos em direito de derrogação, por força da Lei de Introdução do Código Civil¹², que nos esclarece, que somente haverá uma revogação da lei antiga, com a entrada da lei nova, se esta determinar expressamente, ou se os artigos forem incompatíveis, ou a lei regulamentar toda a matéria, esclarecendo ainda, que se a lei nova estabelecer disposições gerais ou especiais, a par das já existentes, esta não revoga a anterior.

Por fim, vimos que tudo tem um fundamento, nada é tormenta se souber o porquê, o por onde e o como surgiu uma regulamentação, atualizem suas convenções e regulamentos internos, usem dos meios de comunicação como um todo, não só a conversa em reunião, tragam os proprietários, possuidores e moradores para debater, pois o Condomínio que você vive, além de ser seu patrimônio é sua sociedade.

Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e Consultor Jurídico Condominial

Notas:

1- Trecho original da Exposição de Motivos do Supervisor da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil – escrita pelo Prof. Dr. Miguel Reale, Tópico - Diretrizes Fundamentais;

2 - Trecho original da Exposição de Motivos do Supervisor da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil – escrita pelo Prof. Dr. Miguel Reale, Tópico – Necessidade da Atualização do Código Civil;

3 - Art. 22, §5º da Lei 4591/64;

4 - Art. 1349 – Novo Código Civil;

5 - Art. 654, §2º – Novo Código Civil;

6 - Art. 1341 e parágrafos – Novo Código Civil;

7 - Art. 1336, §2º e 1337 – Novo Código Civil;

8 - Art. 1334, inc. V – Novo Código Civil;

9 - Art. 1336, §1º – Novo Código Civil;

10 - Art. 389 – Novo Código Civil;

11 - Art. 1338 – Novo Código Civil;

12 - Art. 2º, §s 1º e 2º – Lei de Introdução do Código Civil.