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ADMINISTRAÇÃO
CONDOMINIAL
Neste
capítulo,
estaremos tratando do
assunto
mais
importante
da
vida
condominial,
qual
seja, a
administração,
que
por
vezes
irá
completar
o
artigo
22 da
Lei
4591/64 (referido
artigo
se
encontra
transcrito no
final
do
texto)
e
por
vezes
irá alterá-la.
Tratam do
assunto
os
seguintes
artigos:
Art. 1.347.
A
assembléia
escolherá
um
síndico,
que
poderá
não
ser
condômino,
para
administrar
o
condomínio,
por
prazo
não
superior
a
dois
anos,
o
qual
poderá renovar-se.
O
Novo
Código
Civil,
confirma a
idéia
de
que
quem
administra o
condomínio
é o
síndico
do
condomínio.
Altera a
legislação
o
conceito
de
eleição,
determinando
que
haverá uma
escolha,
ou
seja, poderá
haver
uma
eleição,
mas
caberá
também
indicação,
aclamação
ou
qualquer
outro
método
para
definir
quem
será o
síndico
do
condomínio.
Mantém, no
entanto
a
legislação
o
prazo
máximo
de 2
anos,
sujeito
a
reeleição,
não
sendo errado
tal
método,
uma
vez
que
privilegia a participação de
todos
e a continuidade
nos
trabalhos.
Caso
houvesse uma
restrição
de
reeleição,
deveria a
mesma
ser
acompanhada de
proibição
de
candidatura
nova,
o
que
por
razões
constitucionais,
é
impossível.
Deixa
claro
também
a
legislação,
que
o
síndico
poderá
ser
terceiro
no
condomínio
que
não
seja
condômino,
porém,
não
é
muito
lembrar
que
toda
a
regra
para
escolha
de
um
síndico
deve
estar
determinada
na
convenção
condominial, uma
vez
que
a
regra
estabelecida no
Código
Civil
é
apenas
base
para
que
cada
condomínio
se
auto
regulamente.
Art. 1.348.
Compete ao
síndico:
Neste
artigo,
o
Código
repete algumas das
atribuições
já
constantes
da
Lei
4591/64, completando
com
outras
determinações
inéditas,
que
vislumbram o
objetivo
de uma
administração
clara
e participativa.
A
não
observância
das
obrigações
trazidas na
lei
e completadas
pela
convenção
condominial, poderão
levar
o
síndico
às
sanções
e
responsabilidades
diversas,
que
vão
desde
destituição da
função
de
síndico,
até
a
responder
pessoalmente
e
com
o
seu
patrimônio,
pela
inobservância
de
tais
obrigações.
I -
convocar
a
assembléia
dos
condôminos;
Somente
ao
síndico
compete
convocar
uma
Assembléia,
sendo
assim,
quando
não
o faz, comete uma
infração
que
poderá
motivar
a uma destituição,
nos
termos
do
artigo
1349,
que
analisaremos
abaixo.
II -
representar,
ativa
e
passivamente,
o
condomínio,
praticando,
em
juízo
ou
fora
dele, os
atos
necessários
à
defesa
dos
interesses
comuns;
Neste
inciso,
repete o
Código
uma
regra
já
estabelecida
pela
legislação
de 1964,
sem
no
entanto
trazer
diferenças
práticas
substanciais.
III -
dar
imediato
conhecimento
à
assembléia
da
existência
de procedimento
judicial
ou
administrativo,
de
interesse
do
condomínio;
Eis
aqui
uma
inédita
regra
estabelecida
como
dever
do
síndico,
a
obrigação
de
dar
imediato
conhecimento
para
a
Assembléia,
seja de
um
procedimento
judicial,
seja de
um
procedimento
administrativo
que
seja de
importância
para
todos
os
condôminos.
Tal
regra,
confirma o
caráter
participativo
que
se
busca
nos
condomínios,
bem
como,
a
divisão
de
problemas
e
soluções,
que
passa
a
não
ser
só
do
síndico,
mas
sim
da
assembléia,
ou
seja, de
todo
o
condomínio,
eliminando de
vez
uma
responsabilidade
única.
Importante
lembrar,
que
mesmo
tendo
um
caráter
participativo e de
divisão
de
responsabilidade,
uma
assembléia,
ainda
que
por
quorum
adequado e legítimo,
não
pode
deliberar
uma
atitude
ilegal,
devendo o
síndico
nestes
casos
alertar
e
fazer
constar
em
ata
tais
acontecimentos.
IV -
cumprir
e
fazer
cumprir
a
convenção,
o
regimento
interno
e as
determinações
da
assembléia;
Pela
função
administrativa
e de
mandatário
que
tem, o sindico cumpre
normas
e
deliberações,
sempre
com
uma
observância
legal,
conforme
esclarecemos no
comentário
ao
inciso
III, deste
artigo.
V -
diligenciar
a
conservação
e a
guarda
das
partes
comuns
e
zelar
pela
prestação
dos
serviços
que
interessem aos possuidores;
Também
passa
a
função
do
síndico,
de
forma
clara
e de
fácil
interpretação,
ser
uma
função
de
guardião
do
condomínio.
Distingue-se no
entanto
da
função
de
um
xerife,
pois
o
síndico
continua a
preservar
o
condomínio
e
não
os
condôminos,
assim,
zela
pela
prestação
de
serviços
que
interessem a
todos
os moradores e
não
só
condôminos,
ou
seja,
proprietários,
locatários,
donatários,
cessionários,
entre
outros
que
vivam no
condomínio.
Passa
o
síndico
a
ter,
por
obrigação,
que
ouvir
não
só
o
proprietário,
mas
todos,
acatando a reclamação e resolvendo-as,
quando
sérias e relacionadas
com
as
partes
comuns,
ou
bem
estar
dos moradores.
VI -
elaborar
o
orçamento
da
receita
e da
despesa
relativa
a
cada
ano;
O
síndico,
passa
a
ter
a
obrigação
de
elaborar
um
orçamento,
não
só
de
despesas
anuais,
mas
também
de
receita,
podendo neste
aspecto,
projetar
uma
inadimplência
futura
no
condomínio,
com
base
no
histórico
do
próprio
ambiente
condominial.
Ainda
que
o
condomínio
tenha uma
autogestão,
que
aprove
mensalmente
uma
previsão
orçamentária,
por
meio
de
comissão
administrativa,
deve
anualmente
haver
uma
previsão
pelo
período
de 12 meses, devendo na
ata
de
aprovação,
haver
uma ressalva
para
alterações
mensais
no
decorrer
do
período.
VII -
cobrar
dos
condôminos
as
suas
contribuições,
bem
como
impor
e
cobrar
as
multas
devidas;
Também
compete ao
síndico,
cobrar
os
condôminos
de
suas
responsabilidades
em
pagar
os rateios
mensais,
bem
como
impor
multas
e cobrá-las, sendo
certo,
que
havendo
necessidade
de
buscar
um
quorum
para
fixação
do
valor
da
multa
(
conforme
mencionamos no
capítulo
V do “Conhecendo o
Novo
Código
Civil”),
deverá o
síndico
convocar
a
assembléia
devida
e
específica.
VIII -
prestar
contas
à
assembléia,
anualmente
e
quando
exigidas;
Outra
inovação
do
Código
Civil
é a
prestação
de
contas
a
qualquer
tempo,
além
da
anual.
Esta
nova
modalidade
de
prestação
de
conta,
poderá
ser
praticada
por
qualquer
condômino,
devendo o
síndico
cumprir
esta
obrigação
sob
pena
de destituição motivada do
cargo,
nos
termos
do
artigo
1349,
que
esclareceremos
abaixo.
IX -
realizar
o
seguro
da
edificação.
É
obrigação
do
síndico
a
realização
da
contratação
do
seguro.
Ao
meu
ver,
a
não
realização
de
seguro
é uma
falta
gravíssima,
pois
na
eventualidade
de
ocorrer
um
acidente,
seja de
que
monta
for, poderá, o
síndico,
responder
pessoalmente
pela
não
observância
da
obrigação.
§ 1 o
Poderá a
assembléia
investir
outra
pessoa,
em
lugar
do
síndico,
em
poderes
de
representação.
§ 2 o
O
síndico
pode
transferir
a
outrem,
total
ou
parcialmente,
os
poderes
de
representação
ou
as
funções
administrativas,
mediante
aprovação
da
assembléia,
salvo
disposição
em
contrário
da
convenção.
Nos
parágrafos
1º e 2ª do
artigo
1348,
nos
reportamos ao
nosso
texto
sobre
transferência
de
poderes,
o
qual
de
forma
mais
profunda
analisa o
caso.
Art.
1.349. A
assembléia,
especialmente
convocada
para
o
fim
estabelecido no § 2 o do
artigo
antecedente,
poderá,
pelo
voto
da
maioria
absoluta
de
seus
membros,
destituir
o
síndico
que
praticar
irregularidades,
não
prestar
contas,
ou
não
administrar
convenientemente
o
condomínio.
Eis
aqui uma
ótima alteração trazida
pelo
novo
Código
Civil,
qual seja, a motivação
para destituição da
função de
síndico.
Assim,
todo
aquele
que é escolhido
para
ser
síndico, poderá
ser destituído
pela
deliberação da
maioria
absoluta de 100% dos
condôminos
que fazem o
condomínio,
desde
que,
praticar
irregularidades,
não
preste
contas
de
sua
gestão,
ou
ainda,
não
administre
convenientemente
o
condomínio.
Única
falha
que
apontamos
para
a referida destituição, é a
falta
de
penalidade
financeira
pelos
atos
danosos ao
condomínio,
ficando
ainda
a
legislação,
apenas
na
previsão
administrativa,
devendo nestes
casos,
o
condomínio,
apurar
as
responsabilidades
por
irregularidades,
de
forma
própria
perante
o
Poder
Judiciário.
Também
devemos
destacar,
que
a
Assembléia
convocada
especialmente
para
destituir
o
síndico,
deve
ser
bem
conduzida
para
que
não
haja
dúvidas
sobre
o
fato
que
motivou a destituição
com
comprovação
séria,
evitando-se
assim,
qualquer
questionamento
por
parte
do
síndico
destituído, devendo
toda
a
cautela
ser
tomada
para
que,
tanto
na convocação,
como
na
ata
e
posterior
comunicado,
não
haja
acusações
fraudulentas.
“Art
22. Será eleito, na
forma
prevista
pela
Convenção,
um
síndico
do
condomínio,
cujo
mandato
não
poderá
exceder
de 2
anos,
permitida a
reeleição.
§ 1º
Compete ao
síndico:
a)
representar
ativa
e
passivamente,
o
condomínio,
em
juízo
ou
fora
dele, e
praticar
os
atos
de
defesa
dos
interesses
comuns,
nos
limites
das
atribuições
conferidas
por
esta
Lei
ou
pela
Convenção;
b)
exercer
a
administração
interna
da
edificação
ou
do
conjunto
de
edificações,
no
que
respeita
à
sua
vigência,
moralidade
e
segurança,
bem
como
aos
serviços
que
interessam a
todos
os moradores;
c)
praticar
os
atos
que
lhe
atribuirem as
leis
a
Convenção
e o
Regimento
Interno;
d)
impor
as
multas
estabelecidas na
Lei,
na
Convenção
ou
no
Regimento
Interno;
e)
cumprir
e
fazer
cumprir
a
Convenção
e o
Regimento
Interno,
bern
como
executar
e
fazer
executar
as
deliberações
da
assembléia;
f)
prestar
contas
à
assembléia
dos
condôminos.
g)
manter
guardada
durante
o
prazo
de 5
anos,
para
eventuais
necessidades
de
verificação
contocumentação
relativa
ao condomíni.o
§ 2º As
funções
administrativas podem
ser
delegadas a
pessoas
de
confiança
do
síndico,
e
sob
a
sua
inteira
responsabilidade,
mediante
aprovação
da
assembléia
geral
dos
condôminos.
§ 3º A
Convenção
poderá
estipular
que
dos
atos
do
síndico
caiba
recurso
para
a
assembléia,
convocada
pelo
interessado.
§ 4º Ao
síndico,
que
poderá
ser
condômino
ou
pessoa
física
ou
jurídica
estranha
ao
condomínio,
será fixada a
remuneração
pela
mesma
assembléia
que
o
eleger,
salvo
se a
Convenção
dispuser
diferentemente.
§ 5º O
síndico
poderá
ser
destituído,
pela
forma
e
sob
as
condições
previstas na
Convenção,
ou,
no
silêncio
desta
pelo
voto
de
dois
têrços dos
condôminos,
presentes,
em
assembléia-geral
especialmente
convocada.
§ 6º A
Convenção
poderá
prever
a
eleição
de subsíndicos, definindo-lhes
atribuições
e fixando-lhes o
mandato,
que
não
poderá
exceder
de 2
anos,
permitida a
reeleição.”
Dr. Cristiano De Souza
Oliveira |